Điều 64 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai sau sẽ bị thu hồi đất: “…Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm; Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;…”.
Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024, lần đầu tiên có quy định về các trường hợp đất lấn chiếm vẫn được cấp sổ đỏ.
Theo Khoản 31 Điều 3 Luật Đất đai 2024, lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
Theo Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép.
Điều 139 Luật Đất đai 2024 quy định về việc giải quyết đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014, trong đó có chỉ ra 04 trường hợp đất lấn chiếm vẫn được cấp sổ đỏ như sau:
Trường hợp thứ nhất, nếu là trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; lòng lề đường, vỉa hè; lấn, chiếm để sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác mà sau đó có sự điều chỉnh quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt phần diện tích lấn chiếm này không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông (lòng đường, vỉa hè)… thì sẽ được xem xét cấp sổ với phần diện tích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp thứ hai, nếu địa phương không có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ sẽ được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ và được xem xét cấp sổ đỏ. Còn nếu có Ban quản lý rừng thì người đang sử dụng đất lấn, chiếm được Ban quản lý rừng xem xét khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.
Đất lấn chiếm có nguồn gốc nông lâm trường và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước ngày 01/7/2014, không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp sổ đỏ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp thứ ba, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do lấn đất, chiếm đất không thuộc các trường hợp đã nêu và sử dụng đất không đúng mục đích, nếu đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp sổ đỏ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Còn nếu đất vi phạm chưa sử dụng ổn định hoặc không phù hợp quy hoạch thì người sử dụng chỉ được dùng tạm thời đất khi Nhà nước thu hồi.
Trường hợp thứ tư, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp sổ đỏ theo hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định. Diện tích đất vượt hạn mức chuyển sang thuê của Nhà nước.
Như vậy, khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, người sử dụng đất vi phạm nếu thuộc các trường hợp trên vẫn được xem xét cấp sổ đỏ, nếu đáp ứng điều kiện và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Các khoản phí phải nộp khi cấp sổ đỏ:
Một là, tiền sử dụng đất
– Đối với diện tích được cấp sổ đỏ trong hạn mức công nhận đất ở theo quy định tại Khoản 5 Điều 141 Luật Đất đai 2024, tiền sử dụng đất:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất được cấp sổ đỏ trong hạn mức công nhận đất ở x giá đất ở bảng giá đất x 10%.
– Đối với diện tích vượt hạn mức trong sổ đỏ, tiền sử dụng đất được tính như sau:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất vượt hạn mức x giá đất ở bảng giá đất x 30%.
Hai là, lệ phí trước bạ. Căn cứ khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/03/2022), mức lệ phí trước bạ phải nộp đối với nhà đất khi đăng ký đất đai lần đầu vẫn được giữ nguyên so với trước đây với mức 0,5%,
Theo đó, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu được tính như sau:
Lệ phí trước bạ phải nộp = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích cấp Sổ) x 0.5%
Trong đó:
– Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
– Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là diện tích được cấp Giấy chứng nhận.
Ba là, phí thẩm định hồ sơ. Căn cứ khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 13/01/2020) quy định, phí thẩm định hồ sơ khi cấp Sổ lần đầu thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương) nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.
– Mức thu: Dao động từ 500.000 đồng – 05 triệu đồng (thông thường từ 500.000 đồng đến 02 triệu đồng)
Bốn là, lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (lệ phí làm bìa) do HĐND tỉnh, thành ban hành nên mức thu là khác nhau. Mức thu khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu từ 100.000 đồng trở xuống, một số tỉnh thu 120.000 đồng.
Như vậy, chi phí phải nộp khi cấp Sổ đỏ cho đất lấn chiếm gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp được miễn. Ngoài ra, người được cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm các khoản tiền như phí đo đạc và tiền thuê người khác thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ (nếu có).
